Η Χρυσή Βίζα και η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα: τι συμβαίνει σήμερα

Καλοκαίρι 2025. Παρατηρούμε πραγματική έκρηξη στην αγορά ακινήτων της Αθήνας.

Η ομάδα της Renty έχει ήδη ξεπεράσει τον στόχο πωλήσεων — εις διπλούν.

Αυτό δεν είναι διαφημιστικό τρικ — τα διαμερίσματα κυριολεκτικά εξαφανίζονται από την αγορά. Και αυτό συμβαίνει παντού.

Πολλές συναλλαγές κλείνονται εξ αποστάσεως: οι αγοραστές δεν έρχονται καν — απλώς αγοράζουν ό,τι είναι διαθέσιμο.

Τι συνέβη; Γιατί τόσος έντονος ενδιαφέρον και τι να περιμένουμε στη συνέχεια;

Το συμπέρασμα είναι προφανές: οι τιμές θα αυξηθούν.
Κάναμε την έρευνά μας και συγκεντρώσαμε 6 βασικούς παράγοντες που εξηγούν τι συμβαίνει στην αγορά αυτή τη στιγμή.

Πρόκειται για προσωπικές παρατηρήσεις και ανάλυση της τρέχουσας κατάστασης.

1. Ο κύριος στόχος των επενδυτών στην Ελλάδα είναι τα έγγραφα διαμονής

Οι επενδυτές δεν έρχονται στην Ελλάδα για ρετιρέ με θέα στη θάλασσα — αναζητούν μια απλή και αποτελεσματική λύση:

αγορά διαμερίσματος → άδεια παραμονής → έσοδα από ενοικίαση.

Για αυτό επικεντρώνονται σε τρία βασικά κριτήρια:

Να πάρουν τα έγγραφα όσο το δυνατόν πιο γρήγορα
Να αγοράσουν όσο το δυνατόν πιο οικονομικά
Να νοικιάσουν με όσο το δυνατόν υψηλότερο εισόδημα

Δεν πρόκειται για μετακόμιση — αλλά για αγορά ευρωπαϊκής άδειας παραμονής με παράλληλη απόδοση από ενοίκια.
Έγγραφα και ROI είναι οι βασικοί άξονες. Όσο υψηλότερη η απόδοση, τόσο ταχύτερα γίνεται η αγορά.

2. Αλλαγή κανόνων Golden Visa: έμεινε μόνο μία κατηγορία στα €250.000

Από τον Σεπτέμβριο του 2024, οι όροι του προγράμματος Golden Visa άλλαξαν.

Πλέον, η μόνη επιλογή για άδεια παραμονής με €250.000 είναι η αγορά ακινήτου που έχει μετατραπεί από επαγγελματικό σε κατοικία.

Όλες οι υπόλοιπες κατηγορίες έχουν μεταφερθεί στην κλίμακα των €400.000–€800.000.

Μπορεί κανείς να αγοράσει φθηνότερα — αλλά χωρίς πρόσβαση στο πρόγραμμα Golden Visa.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;
Όλοι ψάχνουν πλέον για «μετατρεπόμενα» διαμερίσματα στην περιοχή €250.000–€400.000 — αλλά τέτοια ακίνητα είναι λίγα.

3. Έλλειψη «μετατρεπόμενων» διαμερισμάτων

Για να δημιουργηθεί ακίνητο που πληροί τις προϋποθέσεις για Golden Visa με €250.000, ο κατασκευαστής πρέπει:

Να αγοράσει πρώην εμπορικό χώρο — όπως κατάστημα ή συνεργείο αυτοκινήτων — συχνά με χρέη, υποθήκες ή νομικές εκκρεμότητες. Η διαδικασία μπορεί να πάρει χρόνο. Στην πράξη, είναι σαν να ψάχνεις για χρυσάφι: πρέπει να κοσκινίσεις έναν τόνο άμμου για να βρεις λίγους πολύτιμους κόκκους.
Στη συνέχεια, απαιτείται διαχωρισμός σε διαμερίσματα, άδειες και εγκατάσταση δικτύων.

Στο παρελθόν μπορούσες να πουλήσεις μόνο με renders — τώρα μόνο μετά την ολοκλήρωση αγοράς και μετατροπής.

Το αποτέλεσμα; Τέτοια διαμερίσματα είναι εξαιρετικά λίγα — ειδικά στην Αθήνα.

4. Η ζήτηση αυξάνεται, αλλά τα ακίνητα λιγοστεύουν

Σύμφωνα με το Υπουργείο Μετανάστευσης της Ελλάδας, η μέση ετήσια ζήτηση για το πρόγραμμα Golden Visa φτάνει περίπου τις 5.000 αιτήσεις.

Αυτή τη στιγμή υπάρχουν μόλις 2.356 ακίνητα διαθέσιμα στην αγορά της Αττικής, με τιμές από €250.000 έως €1 εκατομμύριο.
Από αυτά, μόνο 309 πληρούν τα κριτήρια για Golden Visa στα €250.000 — δηλαδή έχουν μετατραπεί από επαγγελματική σε κατοικία.

Με 5.000 δυνητικές αιτήσεις, η αγορά μπορεί να προσφέρει μόλις 309 (!) κατάλληλα ακίνητα στην κατηγορία των €250.000.
Η ζήτηση είναι 16 φορές μεγαλύτερη από την προσφορά.

Είναι ήδη φανερό ότι η αναζήτηση του “σωστού” διαμερίσματος δεν είναι εύκολη. Και ιδού ακόμα ένας παράγοντας:

5. Τέλος του προγράμματος Golden Visa στην Ισπανία — και η ζήτηση μεταφέρεται στην Ελλάδα

Μέχρι πρόσφατα, οι επενδυτές μπορούσαν να επιλέξουν ανάμεσα σε δύο δημοφιλή προγράμματα για απόκτηση άδειας διαμονής στην ΕΕ μέσω αγοράς ακινήτου:

Ισπανία — ελάχιστη επένδυση €500.000
Ελλάδα — ελάχιστη επένδυση €250.000

Σήμερα, το ισπανικό πρόγραμμα έχει κλείσει.

Σύμφωνα με τα στοιχεία των τελευταίων 3 ετών, η Ισπανία δεχόταν κατά μέσο όρο 3.200 αιτήσεις ετησίως.
Με την κατάργηση του προγράμματος, αυτή η ζήτηση κατευθύνεται πλέον προς την Ελλάδα.

Είναι λογικό να υποθέσουμε ότι ένα μέρος των αιτούντων που προηγουμένως επέλεγαν την Ισπανία θα στραφεί τώρα προς την Ελλάδα — ιδιαίτερα εκείνοι οι αγοραστές που δεν αναζητούσαν μια πολυτελή βίλα δίπλα στη θάλασσα, αλλά σκόπευαν να επενδύσουν σε ακίνητα για να αποκτήσουν άδεια διαμονής.

Παρακάτω βρίσκεται ένα γράφημα που συγκρίνει τον όγκο αιτήσεων στην Ελλάδα και την Ισπανία.

6. Γεωπολιτική και αστάθεια στις χώρες των αιτούντων

Οι περισσότεροι επενδυτές του προγράμματος Golden Visa προέρχονται από χώρες με πολιτική ή οικονομική αστάθεια.

Τα τελευταία χρόνια η κατάσταση επιδεινώνεται — και η ζήτηση αυξάνεται.

Αριθμός αιτήσεων ανά χώρα:

Κίνα: 6.398 αιτήσεις — περίπου 56% όλων των εκδοθεισών θεωρήσεων
Τουρκία: 1.367 αιτήσεις
Λίβανος: 775 αιτήσεις
Ιράν: 556 αιτήσεις
Ρωσία: 596 αιτήσεις (κυρίως πριν το 2022· η υποβολή νέων αιτήσεων έχει ανασταλεί για κατόχους ρωσικού διαβατηρίου)
ΗΠΑ: 103 αιτήσεις
Αίγυπτος: 250 αιτήσεις
Ουκρανία: 112 αιτήσεις
Ιορδανία: 86 αιτήσεις

Κατάσταση στις βασικές αγορές το 2025:

Κίνα: παραμένει σταθερή πηγή ζήτησης. Το 2024, οι Κινέζοι υπέβαλαν πάνω από 6.000 αιτήσεις — 56% του συνόλου. Το 2025, η τάση συνεχίζεται.
Τουρκία: η οικονομική κρίση και ο πληθωρισμός ενισχύουν τη φυγή κεφαλαίων.
Λίβανος: πολιτική κρίση, αστάθεια και πίεση στο τραπεζικό σύστημα.
Ρωσία: από το 2022, η υποβολή νέων αιτήσεων έχει ανασταλεί. Ωστόσο, η αγορά παρακολουθεί στενά ενδεχόμενη άρση των περιορισμών — κάτι που θα μπορούσε να φέρει απότομη αύξηση των αιτήσεων.
ΗΠΑ: πολιτική αβεβαιότητα ενόψει εκλογών και ενδεχόμενης επιστροφής Τραμπ — γεγονός που αυξάνει τη ζήτηση για εναλλακτικές άδειες διαμονής στην Ευρώπη.

Πηγές:

Πώς αγοράζουν σήμερα

Από τη δική μας εμπειρία και αυτή των συνεργατών μας, βλέπουμε ξεκάθαρα σημεία:

Οι περισσότερες αγορές γίνονται στο στάδιο προπώλησης
Τα διαμερίσματα αγοράζονται πριν καν ξεκινήσει η ανακαίνιση
Οι αποφάσεις αγοράς λαμβάνονται μέσα σε 24–48 ώρες
Λεπτομέρειες όπως η επίπλωση ή η θέα περνούν σε δεύτερη μοίρα — το βασικό είναι το ακίνητο να πληροί τα κριτήρια για Golden Visa

Τι έρχεται μετά

Ισχύει η βασική αρχή της αγοράς: «Αν αυξάνεται η ζήτηση — αύξησε τις τιμές.»

Η ζήτηση θα συνεχίσει να αυξάνεται λόγω της παγκόσμιας αστάθειας και της κατάργησης άλλων ευρωπαϊκών προγραμμάτων
Η προσφορά θα αυξάνεται πιο αργά από τη ζήτηση, γιατί η αγορά και μετατροπή ακινήτων απαιτεί χρόνο και διαδικασίες
Οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν

Αν το καλοκαίρι του 2025 εμφανιστούν ξανά φήμες για τερματισμό του προγράμματος ή αύξηση του επενδυτικού ορίου — η αύξηση τιμών θα επιταχυνθεί.

Συμπέρασμα: η καλύτερη στιγμή ήταν χθες. Η δεύτερη καλύτερη είναι σήμερα

Αυτή τη στιγμή υπάρχουν μόλις 309 ακίνητα στην αγορά που πληρούν τις προϋποθέσεις για Golden Visa με €250.000.

Η ζήτηση είναι δεκάδες φορές μεγαλύτερη.

Η σκλήρυνση των όρων μπορεί να έρθει ξανά μέχρι τα τέλη του καλοκαιριού — όπως έγινε και το 2024.
Όσοι αναβάλουν την απόφαση, ίσως βρεθούν μπροστά σε δύο επιλογές:

Να πληρώσουν ακριβότερα
Ή να χάσουν την ευκαιρία απόκτησης άδειας διαμονής

Η χειρότερη απόφαση είναι να περιμένεις.