Atina’da €250.000’lik Daireler Hâlâ Mevcut: Akıllıca Yatırım Yapın ve Golden Visa Sahibi Olun
Piyasada pek çok söylenti dolaşıyor. Kimileri, Golden Visa almak için yalnızca uzak bölgelerde €400.000’lık mülk almanın mümkün olduğunu sanıyor. Bazıları ise Atina’da yalnızca €800.000’den başlayan büyük daireler bulunduğuna inanıyor. Bir başka yanlış inanış da, yalnızca en az 120 m² büyüklüğündeki mülklerin Golden Visa için uygun olduğudur.
Gerçekte ise, Golden Visa kapsamında gayrimenkul sahibi olmak hâlâ mümkündür ve bütçe dostu, kârlı seçenekler mevcuttur. Size nereden ve ne almanız gerektiğini anlatacağız.
Ne Almalı: Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımı Seçenekleri
Golden Visa programına katılmak isteyen yatırımcılar için üç ana seçenek öne çıkıyor:
€400.000 ve üzerindeki konutlar
Atina’da €800.000’lik lüks daireler
€250.000’den başlayan yenilenmiş daireler
Seçiminiz hedeflerinize bağlıdır. Müstakil evler, daha çok kişisel kullanım amacıyla geniş alan arayanlara hitap eder.
Lüks daireler, prestijli konumlar sunsa da, yüksek giriş fiyatı ve sınırlı kiracı talebi nedeniyle yatırım açısından daha az caziptir. Yenilenmiş daireler, merkezi Atina’da en iyi fiyat-kazanç oranını sağlar; bu da onları Golden Visa almak ve aynı zamanda kira getirisi maksimize etmek isteyenler için ideal kılar.
Seçim size kalmış — şimdi her birine daha yakından bakalım.
Müstakil Evler
Minimum Alan – 120 m²: Golden Visa gerekliliklerine göre, bu tür mülkler en az 120 metrekare olmalı. Bu da bakım masraflarını artırır ve uzun vadeli kiralamalarda daha az likit hale getirir.
Metrekare Fiyatı: Minimum €400.000 başlangıç fiyatıyla, ortalama birim fiyat yaklaşık €3.333’dür — bu da piyasa standartlarına uygundur. Ancak genellikle şehir merkezlerine uzak konumları ve yüksek giderleri nedeniyle yatırım açısından cazip değildir.
Düşük Kira Getirisi: Yunanistan’ın uzak bölgelerinde bu tür evlerin kira getirisi düşüktür. Renty verilerine göre, kira gelirleri çoğu zaman bakım maliyetlerini karşılamamaktadır.
Yeni Lüks Daireler
Yüksek Maliyet: €800.000’den başlayan fiyatlarla ve minimum 120 m² gereksinimiyle birlikte, metrekare başına fiyat €6.667’ye kadar çıkıyor. Bu rakam, piyasa ortalamasının oldukça üzerinde.
Düşük Kira Talebi: Lüks olmalarına rağmen, bu fiyat aralığında kira talebi düşüktür. Yıllık %3 getiri elde etmek için ayda en az €2.000 kiraya vermeniz gerekir. Bu düzeyde kira ödeyebilecek kiracı sayısı oldukça sınırlıdır.
İnşaat Riskleri: Bu projelerin çoğu hâlâ yapım aşamasındadır. Teslim gecikmeleri, şartlarda değişiklikler, ek maliyetler ve hukuki riskler yatırım getirisini ciddi şekilde etkileyebilir.
Yenilenmiş Daireler (Ticari kullanımdan konuta dönüştürülmüş)
İdeal Büyüklük ve Fiyat: Bu daireler genellikle 70–75 m² büyüklüğündedir ve daha büyük mülklerin getirdiği ek maliyetler olmadan Golden Visa almak isteyen yatırımcılar için idealdir. Metrekare fiyatı €3.500’den başlar ve Atina merkezindeki piyasa seviyeleriyle örtüşür.
Yüksek Kira Talebi: Atina’nın merkezi bölgelerinde kira talebi her zaman güçlüdür. Bölgede öğrenciler, yabancı profesyoneller ve turistler yoğun ilgi gösterir. Bu da yatırımcıların daireyi hızla kiraya vermesine olanak tanır.
Hemen Kiraya Verilebilir: Yenilenmiş daireler 2–3 ay içinde kiraya verilebilir. Oysa yeni projelerde inşaatın tamamlanması ve teslim süreci 2 yıla kadar sürebilir.
Yüksek Getiri: Daha düşük satın alma maliyeti ve yüksek kira talebi sayesinde, bu daireler %5’e kadar yıllık kira getirisi sağlayabilir. Lüks dairelere ve müstakil evlere göre çok daha verimlidir.
En Yüksek Kira Getirisini Belirlemek
Yatırım amaçlı gayrimenkul seçerken en önemli kriterlerden biri kira getirisidir. Bu kararı kolaylaştırmak için mevcut ilanları analiz ettik ve Renty portföyünün performans verilerini inceledik.
€250.000’lik Daire
Merkezi Atina’daki yenilenmiş bir dairenin ortalama kira getirisi ayda €900–1.000, yani yılda €10.800–12.000’dir. Bu da yaklaşık %4,3–4,8 yıllık getiri demektir.
€400.000’lik Ev
Atina’nın banliyölerinde bu tip mülkler ayda €1.200–1.400’a kiralanabilir. Yıllık kira geliri €14.400–16.800 arasında olup, yıllık getirisi %3,6–4,2 seviyesindedir.
€800.000’lik Daire
Atina’daki premium daireler aylık €2.000–2.500 kira getirebilir. Bu da yılda €24.000–30.000 gelir sağlar. Ancak yüksek fiyata rağmen getirisi yalnızca %3–3,7, yani daha büyük yatırımla daha düşük kazanç anlamına gelir.
Sonuç: İkinci el piyasada daha düşük bütçeyle yatırım yaparak daha yüksek getiri elde edebilirsiniz.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Yönetim Stratejisi: Detaylar, Maliyetler ve Gelirler
Golden Visa programının yeni kuralları kapsamında kısa süreli kiralama ve alt kiralama yasaklandı. Bu nedenle, yatırım amaçlı gayrimenkullerde tek geçerli model uzun vadeli kiralama oldu. Bu durumda doğru yönetim stratejisi seçmek, istikrarlı getiri sağlamak açısından kritik hale geliyor.
Yatırımcıların yaptığı en yaygın hatalardan biri — mülk sahipliğiyle ilgili tüm gider kalemlerini göz ardı etmek. Biz bu hatanın önüne geçiyoruz.
Renty olarak, kapsamlı gayrimenkul yönetim hizmetleri sunuyoruz: uzun dönem kiracılarla sözleşme yapmaktan günlük bakım ve onarıma kadar tüm süreci biz üstleniyoruz. Bu sayede yatırımcılarımız, şeffaflık, istikrar ve düşük operasyonel riskle birlikte kira gelirine odaklanabiliyor. Golden Visa kapsamındaki Renty mülklerinde garantili getiri sunuyoruz.
Odaklandığımız Noktalar:
Yıllık Kira Geliri
Atina’nın merkezi bölgelerindeki yeni yenilenmiş dairelerde ortalama kira aylık €1.200’ye kadar çıkabiliyor. Bu da yılda €14.400 gelir demektir (12 × €1.200).
İşletme Giderleri ve Yönetim
Hesaplamalarımız aşağıdaki temel giderleri içeriyor:
Gayrimenkul Yönetim Ücreti: Genelde kira gelirinin %10’u — yani aylık €120, yıllık €1.440. Bu ücret; kiracı bulma, sözleşme süreci ve günlük yönetim hizmetlerini kapsar.
Bakım Maliyetleri: Küçük onarımlar ve önleyici bakım giderleri için yıllık €1.000–1.500.
Kira Geliri Vergisi
Yunanistan’da kira gelirleri şu şekilde vergilendirilir:
€12.000’a kadar: %15
€12.000 üzeri kısmı: %35
€14.400 gelir için yaklaşık €2.500 vergi ödenir.
Yıllık Toplam Giderler
Yönetim giderleri genel olarak: Gayrimenkul yönetimi: €1.440/yıl
Net Yıllık Gelir
Toplam kira geliri €14.400, yönetim gideri €1.440 ise net gelir €12.960 olur.
Bu tablo, yatırımcılara gerçek giderleri ve net getiriyi göstererek kararlarını bilinçli şekilde vermelerini sağlar.
€250.000’lik bir daireye yatırım yapıldığında, alım vergisi (%3) €7.500 olur → toplam yatırım €257.500. Beklenen %5 getiri, banka mevduatlarının ve pek çok yatırım türünün üstünde kalır. Bu da gayrimenkul alımını kârlı bir seçenek hâline getirir.
Renty Ortakları Yenilenmiş Dairelere Yatırım Yapmayı Tercih Ediyor
İşte nedenleri:
Daha Düşük Yatırım Tutarı: €250.000’lik bir daire, Avrupa genelinde Golden Visa’ya hak kazandıran en uygun seçeneklerden biridir.
Daha Yüksek Getiri: €250.000 değerindeki daireler, €400.000’lik evler ve €800.000’lik lüks dairelere kıyasla daha yüksek kira getirisi sunar.
Daha Düşük Bakım Maliyeti: Yenilenmiş ve küçük daireler, büyük evlere ve lüks projelere göre daha kolay ve daha düşük maliyetle yönetilir. Bu da işletme giderlerini düşürür.
İstikrarlı Kira Talebi: Atina merkezinde, özellikle uluslararası firmalarda çalışanlar ve öğrenciler arasında yüksek ve sürekli kira talebi vardır. Küçük daireler her zaman ilgi görür.
Likidite Riski: Uzak bölgelerdeki evler veya büyük lüks daireler daha zor kiralanır ve satılır. Buna karşılık, Atina merkezindeki uygun fiyatlı daireler hızlıca kiralanır veya satılır.
Atina merkezinde €250.000’e yenilenmiş bir daireye yatırım yapmak, Golden Visa almanın ekonomik ve kârlı yoludur. Bu daireler, daha pahalı mülklere göre daha yüksek kira getirisi sunar.
Çoğu zaman bu daireler, ofis gibi ticari alanlardan dönüştürülmüştür, bu da onları kiralama piyasasında cazip hale getirir. Bakım maliyetleri düşüktür, likiditesi yüksektir ve istikrarlı kazanç sağlar.
Golden Visa programındaki son değişikliklerin ardından, bu tür daireler Yunanistan’daki en cazip yatırım fırsatlarından biri olmaya devam ediyor.
