Non-Dom στην Ελλάδα: Εναλλακτική στην Πορτογαλία και την Ισπανία

Ο Παρθενώνας, καθαρές παραλίες και νόστιμο φαγητό; Υπέροχα — αν έρχεστε στην Ελλάδα για διακοπές. Αλλά τι γίνεται αν έχετε πιο σοβαρά σχέδια;

Αυτό που πραγματικά προσελκύει πολλούς επενδυτές είναι ένα από τα πιο ελκυστικά φορολογικά καθεστώτα για αλλοδαπούς στην Ευρώπη.

Η Ελλάδα δεν είχε πάντοτε φήμη φορολογικού παραδείσου. Για μια δεκαετία, η Πορτογαλία με το καθεστώς NHR (Non-Habitual Resident) ήταν ο αγαπημένος προορισμός για Αμερικανούς, ψηφιακούς νομάδες και επενδυτές. Η Ισπανία προσέλκυσε μέσω του νόμου Μπέκαμ, η Κύπρος χάρη στο ευέλικτο φορολογικό σύστημα και την πρόσβαση στην ιθαγένεια.

Όμως από το 2023, η ΕΕ ενίσχυσε την εποπτεία τέτοιων πρωτοβουλιών: η Πορτογαλία και η Ισπανία περιορίζουν ή καταργούν τα καθεστώτα τους, η Κύπρος δέχεται κριτική για τα “χρυσά διαβατήρια” και η Μάλτα δυσκολεύει την απόκτηση φορολογικών προνομίων.

Στην Ελλάδα όλα μόλις ξεκινούν. Η χώρα ξεκίνησε το πρόγραμμα φορολογικών κινήτρων για αλλοδαπούς μόλις πριν από 5 χρόνια. Εξακολουθεί να προσφέρει σταθερό και προβλέψιμο φορολογικό καθεστώς — μαζί με ήπιο κλίμα, αποδοτικά ακίνητα και ένα από τα τελευταία διαθέσιμα ευρωπαϊκά προγράμματα “Χρυσής Βίζας”.

Το Ευνοϊκό Φορολογικό Καθεστώς Non-Dom στην Ελλάδα — Τι Είναι και Πώς Λειτουργεί

Η Ελλάδα εισήγαγε το καθεστώς Non-Dom το 2020, με στόχο να προσελκύσει εύπορους αλλοδαπούς, συνταξιούχους και επενδυτές. Η βασική του ιδέα είναι ο κατ’ αποκοπή φόρος στα εισοδήματα του εξωτερικού αντί για τη συνήθη προοδευτική φορολόγηση.

Βασικά στοιχεία:

• Κατ’ αποκοπή φόρος: €100.000 ετησίως για το παγκόσμιο εισόδημα

• Διάρκεια: Έως 15 έτη

• Συμμετοχή οικογένειας: +€20.000 ετησίως για κάθε μέλος

• Απαλλαγή από φόρους κληρονομιάς και δωρεάς για περιουσία στο εξωτερικό
  

⚠️ Προσοχή: Εισοδήματα που αποκτώνται εντός Ελλάδας φορολογούνται με τους κανονικούς συντελεστές!

Για συμμετοχή, ο αιτών δεν πρέπει να είχε φορολογική κατοικία στην Ελλάδα για τουλάχιστον 7 από τα τελευταία 8 έτη. Πρώτα πρέπει να δηλώσετε φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και στη συνέχεια να επενδύσετε τουλάχιστον €500.000 στην ελληνική οικονομία μέσα σε 3 έτη — περιλαμβάνονται ακίνητα, επιχειρήσεις, μετοχές κ.λπ.

Με αυτό το ποσό μπορείτε να αγοράσετε δύο ακίνητα που θα σας αποφέρουν εισόδημα.

Πώς Λειτουργεί το Καθεστώς Non-Dom στην Ελλάδα

Το καθεστώς Non-Dom επιτρέπει τη συμμετοχή μελών της οικογένειας — συζύγων, γονέων και παιδιών — με επιπλέον κατ’ αποκοπή χρέωση €20.000 ετησίως ανά άτομο. Ανήλικα παιδιά που διαμένουν με τους γονείς μπορούν να συμπεριληφθούν χωρίς πρόσθετο κόστος.

Πρωτίστως, το καθεστώς αυτό είναι ελκυστικό για:

• Επενδυτές και επιχειρηματίες με εισόδημα από το εξωτερικό

• Ξένους συνταξιούχους

• Επαγγελματίες που σχεδιάζουν μετεγκατάσταση στην Ελλάδα
  
  

Είναι ιδιαίτερα συμφέρον για όσους έχουν ετήσιο εισόδημα περίπου €150.000–170.000.

Υπολογίζουμε τους Φόρους: Με και Χωρίς το Καθεστώς Non-Dom

Ας υποθέσουμε ότι γίνεστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας. Έχετε εισόδημα €500.000 ετησίως από ένα project στις ΗΠΑ.

Πόσα θα πληρώσετε χωρίς το καθεστώς Non-Dom;

Η Ελλάδα εφαρμόζει προοδευτική φορολόγηση εισοδήματος (έως 44%) + εισφορές κοινωνικής ασφάλισης (συνήθως ≈ 7% για ελεύθερους επαγγελματίες).

Εκτιμώμενη κλίμακα φόρου για το 2025:

• €0 – 10.000 → 9%

• €10.001 – 20.000 → 22%

• €20.001 – 30.000 → 28%

• €30.001 – 40.000 → 36%

• Πάνω από €40.000 → 44%
  

Συνολικά, θα πληρώσετε περίπου €190.000–200.000 σε φόρο εισοδήματος + €30.000–35.000 σε εισφορές.

Σύνολο: έως €235.000 φόροι και εισφορές για εισόδημα €500.000.

Πόσα θα πληρώσετε με το καθεστώς Non-Dom;

Πληρώνετε κατ’ αποκοπή €100.000 ετησίως, ανεξαρτήτως εισοδήματος.
Αν προσθέσετε ένα μέλος οικογένειας: +€20.000 → σύνολο €120.000.
Δεν απαιτείται δήλωση ξένων εισοδημάτων και δεν φορολογούνται:
Συντάξεις, μερίσματα και εισόδημα από ενοίκια στο εξωτερικό.

Πώς να Γίνετε Φορολογικός Κάτοικος Ελλάδας

Η αίτηση για αλλαγή φορολογικής κατοικίας και ένταξη στο καθεστώς Non-Dom πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Μαρτίου του αντίστοιχου φορολογικού έτους. Η απόφαση λαμβάνεται εντός 60 ημερών και ο φόρος καταβάλλεται εφάπαξ έως τις 31 Ιουλίου.

Ο κατ’ αποκοπή φόρος των €100.000 πρέπει να καταβάλλεται αυστηρά έως τις 31 Ιουλίου κάθε έτους.

Ειδικό Φορολογικό Καθεστώς για Επενδυτές Ακινήτων στην Ελλάδα

Εάν επενδύσετε σε ακίνητα στην Ελλάδα, έχετε πρόσβαση σε σημαντικά φορολογικά οφέλη — ειδικά αν αποκτάτε άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος Χρυσής Βίζας.

Πρώτον, η αγορά ακινήτου από €250.000 (σε Αθήνα και άλλες δημοφιλείς περιοχές — από €400.000 έως €800.000) σας παρέχει δικαίωμα μόνιμης διαμονής.

Προσοχή: αυτό δεν σας καθιστά αυτομάτως φορολογικό κάτοικο, αλλά ανοίγει τον δρόμο — και για ένταξη στο φορολογικό καθεστώς Non-Dom.

Δεύτερον, το ακίνητο υπόκειται σε μέτριο ετήσιο φόρο — ENFIA. Εξαρτάται από τα τετραγωνικά, την τοποθεσία και το έτος κατασκευής, αλλά συνήθως δεν ξεπερνά τα €1.000 τον χρόνο για ένα τυπικό διαμέρισμα.

Αν νοικιάζετε το ακίνητο, λάβετε υπόψη: το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται προοδευτικά — από 15% έως 45%. Για μείωση της φορολογίας, ορισμένοι επενδυτές δηλώνουν το ακίνητο σε νομικό πρόσωπο — έτσι γίνεται νόμιμη φορολογική βελτιστοποίηση, με αναγνώριση των εξόδων συντήρησης.

Το αποτέλεσμα: επενδύετε σε ακίνητο, αποκτάτε άδεια διαμονής, μειώνετε τη φορολογία — σε μια χώρα με ήλιο, θάλασσα και αναπτυσσόμενη αγορά ενοικίων.