Что покупать: инвестиционные варианты на рынке недвижимости Греции от 250.000 евро

Ваш итоговый выбор зависит от целей. Дома могут быть интересны в первую очередь тем, кто ищет крупные объекты для личного использования, а не для инвестиций.

Элитные квартиры привлекают статусом и расположением, но высокий порог входа и низкий спрос на аренду дорогих объектов делают их менее привлекательным инвестиционным решением. Реновированные квартиры в центре Афин предлагают наилучшее соотношение цены и доходности, что делает их идеальным вариантом для тех, кто ищет возможность не только получить "Золотую визу", но и извлечь максимальную выгоду от сдачи объекта в аренду.

Конечный выбор за вами, поэтому рассмотрим все варианты подробнее:

Дома

Минимальная площадь — 120 м²: согласно требованиям “Золотой визы”, такие объекты должны иметь не менее 120 квадратных метров. Это автоматически делает их более дорогими в обслуживании и менее ликвидными для сдачи в долгосрочную аренду.
Цена за квадратный метр: при стоимости 400 000 евро, цена за квадратный метр в среднем составляет 3 333 евро, что в целом соответствует рыночной стоимости. Однако, учитывая удаленность от центра и более высокую стоимость обслуживания, такие объекты менее привлекательны с точки зрения долгосрочной аренды
Низкие арендные ставки: в отдаленных регионах Греции арендные ставки на подобные объекты сравнительно низки, что приводит к снижению годовой доходности. Кроме того, по данным Renty, ставка аренды на такие дома зачастую не компенсирует высокие затраты на их содержание.

Новые элитные квартиры

Высокая стоимость: при цене от 800 000 евро за объект и условии касательно минимальной площади в 120 кв.м стоимость квадратного метра составляет 6 667 евро. То есть стоимость квадратного метра в такой квартире значительно выше рыночной.
Низкий спрос на аренду: несмотря на элитный статус, спрос на аренду таких объектов может быть невысоким. Чтобы получить доходность хотя бы 3% годовых вам нужно сдать такую недвижимость как минимум за 2 000 евро в месяц. Арендаторы, которые могут позволить себе такую высокую арендную ставку, составляют меньшинство.
Риски строительства: многие из этих проектов находятся на стадии строительства. Задержки в строительстве, изменения в условиях сдачи, дополнительные расходы и юридические вопросы могут значительно повлиять на окупаемость инвестиций.

Реновированные квартиры (переведенные из нежилого в жилое)

Оптимальная площадь и цена за квадратный метр: как правило речь идет о квартирах площадью от 70 до 75 м², что делает их идеальным выбором для инвесторов, стремящихся получить "Золотую визу" без дополнительных расходов на большие площади. Цена за квадратный метр начинается от 3 500 евро, что соответствует рыночной стоимости в центральных районах Афин.
Высокий спрос на аренду: центральные районы Афин имеют стабильный спрос на аренду. Здесь проживают как студенты, так и иностранные специалисты и туристы, что позволяет инвесторам быстрее находить арендаторов и получать стабильный доход.
Готовность к сдаче в аренду: реновированные квартиры можно сдать уже через 2-3 месяца и начать получать доход. В отличии от новой недвижимости вам не нужно будет ждать 2 года до завершения строительства и ремонта.
Высокая доходность: в сравнении с более дорогими вариантами, такие квартиры приносят более высокую доходность за счет низкой цены покупки и стабильного спроса. Наши данные показывают, что такие квартиры могут приносить до 5% годовых при сдаче в долгосрочную аренду, что значительно превышает доходность от элитных квартир и домов.

Определяем лучшую доходность

Одним из ключевых факторов при выборе инвестиционного объекта является доходность от сдачи в аренду.

Для решения этой задачи мы проанализировали открытые объявления, а также учли опыт работы объектов Renty.

Квартира за 250 000 евро

Cредняя ставка аренды реновированной квартиры в центре Афин варьируется в промежутке от 900–1000 евро в месяц. Такая стоимость обеспечивает годовую доходность от долгосрочной сдачи в размере 10 800–12 000 евро. В пересчете на стоимость объекта, доходность составит 4,3–4,8% годовых.

Дом за 400 000 евро

В пригородах Афин такие объекты могут сдаваться за 1 200–1 400 евро в месяц, что обеспечивает годовой доход в диапазоне 14 400–16 800 евро. Доходность, соответственно, составит 3,6–4,2%.

Квартира за 800 000 евро

Арендная ставка для премиальных квартир в Афинах составляет 2.000–2.500 евро в месяц. Они дают годовой доход в размере 24 000 - 30 000 евро. Однако, несмотря на высокую стоимость аренды, доходность меньше и составит всего 3–3.7%, то есть ниже небольшой реновированной квартиры при больших инвестициях в недвижимость.

В таком случае, выбирая для покупки объект на вторичном рынке, вы можете инвестировать меньшую сумму и получить большую доходность.

Стратегия управления инвестиционными объектами недвижимости: детали, расходы, доходы

В новых правилах программы “Золотой визы” запрещена краткосрочная аренда и субаренда. Единственным вариантом для запуска инвестиционной недвижимости в работу остается долгосрочная аренда. Выбор правильной стратегии управления становится ключевым фактором получения стабильной доходности.

Мы помогаем инвесторам избежать одной из самых распространенных ошибок — незнания всех затрат, связанных с объектом недвижимости.

Мы предоставляем полное управление недвижимостью, начиная с заключения долгосрочных контрактов с арендаторами и заканчивая решением всех вопросов по обслуживанию объектов. Это обеспечивает нашим инвесторам прозрачность, стабильность и возможность сосредоточиться на доходе, минимизируя операционные риски. В итоге мы предоставляем клиентам и партнерам гарантированную доходность на объекты Renty, участвующие в программе “Золотая виза”.

Разберем основные моменты расчетов, которые помогут вам получить полное представление о доходности от аренды недвижимости и оценить рентабельность вложений.

Итак, на что мы обращаем ваше внимание:

Годовой доход от аренды

Среднерыночная арендная ставка недавно отремонтированных квартир в лучших районах Афин достигает 1 200 евро в месяц. Таким образом годовой доход (по формуле 1 200 евро × 12 месяцев) составит 14 400 евро.

Эксплуатационные расходы и управление

Расчеты включают основные расходы, связанные с управлением и обслуживанием недвижимости, такие как оплата услуг управляющей компании и техническое обслуживание.

Услуги управляющей компании достигают 10% от дохода, т.е. 120 евро в месяц или 1 440 евро в год. Эти расходы покрывают поиск арендаторов, заключение договоров и текущие вопросы по управлению объектом.
Техническое обслуживание будет стоить от 1000 до 1500 евро в год, включая расходы на мелкий ремонт и профилактику инженерных систем для поддержания состояния квартиры.
Налоги на доход от аренды в Греции составляют 15% на доход до 12 000 евро и 35%, если сумма выше этой отметки. Для нашего примера квартиры, приносящей до 14 400 евро в год сумма налога составит около 2 500 евро в год.

Всего в течение года инвестору необходимо быть готовым к расходам по управлению:

Услуги управляющей компании — 1 440 евро.

Чистый доход за год

Если годовой доход от аренды принесет инвесторы 14 400 евро, а общие расходы на управление — 1 440, то чистый доход составит 12 960 евро.

Вложив в квартиру 250 000 евро, оплатив налог в 3% от стоимости, что в данном случае составит 7 500 евро, итого 257 500 инвестор может ожидать доходность в 5% годовых.

Таким образом мы получаем доходность, которая превышает средний показатель на рынке депозитов и некоторых других типов инвестиций, что делает покупку квартиры выгодным решением.

Партнеры Renty выбирают инвестиции в реновированные квартиры

И вот почему:

Меньшая сумма вложений: квартира стоимостью в 250 000 евро — это один из самых доступных вариантов во всей Европе, при этом такая инвестиция позволяет получить “Золотую визу”.

Более высокая доходность: квартиры за 250 000 евро предлагают более высокую доходность по сравнению с домами за 400 000 евро и элитными квартирами за 800 000 евро.

Низкие расходы на обслуживание: реновированные объекты меньшей площади проще и дешевле в обслуживании по сравнению с большими домами и элитными объектами, что позволяет снизить операционные затраты.

Стабильный спрос на аренду: центр Афин является популярным местом для арендаторов, особенно среди сотрудников международных компаний и студентов. Квартиры меньшей площади всегда находятся в спросе, что гарантирует стабильный доход от аренды.

Риск ликвидности: дома в отдаленных районах Афин или дорогие, больше квартиры труднее сдавать в аренду или продавать, тогда как более доступные объекты в центре Афин быстрее находят арендаторов или покупателей.

Кратко о главном

Инвестиции в реновированные квартиры за 250 000 евро в центре Афин предоставляет уникальную возможность для получения греческой “Золотой визы” с минимальными вложениями. Помимо доступности для приобретения, эти объекты обеспечивают более высокую арендную доходность по сравнению с более дорогой недвижимостью.

Часто такие квартиры были преобразованы из нежилых помещений, например, офисов, в жилые, что делает их особенно востребованными на рынке аренды. Они требуют меньших затрат на обслуживание, обладают высокой ликвидностью и обеспечивают стабильную прибыль.

После недавних изменений программы “Золотая виза” такие квартиры остаются одним из самых привлекательных вариантов на рынке недвижимости Греции.