Γιατί οι Γερμανοί επενδύουν τόσο ενεργά σε ακίνητα στην Ελλάδα;
Τα τελευταία χρόνια, οι Γερμανοί αγοραστές έχουν ανέβει στις πρώτες θέσεις μεταξύ των ξένων επενδυτών ακινήτων στην Ελλάδα, αγοράζοντας παραθαλάσσια ακίνητα στην Κρήτη, τα Ιόνια νησιά και την Αθήνα. Η τάση αυτή οφείλεται όχι μόνο στη διευκόλυνση της αναζήτησης ακινήτων, αλλά και στην οικονομική ανάκαμψη της Ελλάδας από την κρίση.
Τι κάνει την ελληνική αγορά ακινήτων τόσο ελκυστική για τους επενδυτές;
Η αγορά έχει ενισχυθεί περαιτέρω από ευνοϊκά φορολογικά κίνητρα για ξένους επενδυτές, όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για συνταξιούχους από τη Βόρεια Ευρώπη, καθώς και από την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις αγορές ακινήτων.
"Η Ελλάδα προσφέρει εξαιρετική αξία και οι επενδυτές το συνειδητοποιούν όλο και περισσότερο. Οι υπεραναπτυγμένες ακτές χωρών όπως η Ισπανία και οι πολύ υψηλές τιμές σε άλλες μεσογειακές χώρες οδηγούν τους αγοραστές να αναζητήσουν άλλες ποιοτικές εναλλακτικές και να στραφούν στη χώρα μας," δηλώνει ο Γιώργος Γαβριηλίδης, Διευθύνων Σύμβουλος της Elxis, μιας κορυφαίας εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων που ειδικεύεται σε πολυτελείς εξοχικές κατοικίες.
Οι Γερμανοί επενδυτές στρέφονται μαζικά στην ελληνική αγορά ακινήτων εν μέσω τραπεζικής αβεβαιότητας
Σύμφωνα με την Elxis, οι πωλήσεις κατοικιών σε Γερμανούς υπηκόους τριπλασιάστηκαν τα τελευταία χρόνια, με τη μέση τιμή αγοράς να φτάνει περίπου τις €350.000.
Οι πολίτες της Δυτικής Ευρώπης, και ιδιαίτερα οι Γερμανοί, έχουν στραφεί όλο και περισσότερο στα ελληνικά ακίνητα, μετά την εισαγωγή αρνητικών επιτοκίων στις καταθέσεις από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).
Κατά τη διάρκεια της πανδημίας και της επακόλουθης οικονομικής ανάκαμψης, η τραπεζική αποταμίευση μετατράπηκε σε έναν τομέα μειωμένων αποδόσεων. Η νομισματική πολιτική της ΕΚΤ, που είχε σκοπό να τονώσει την αργή οικονομία, ακούσια υποτίμησε την αξία των αδρανών κεφαλαίων. Οι τράπεζες, με τη σειρά τους, μετέφεραν αυτά τα αρνητικά επιτόκια στους πελάτες τους, ουσιαστικά χρεώνοντας τους καταθέτες για τη διατήρηση των κεφαλαίων τους.
Σε αντίθεση με αυτό το οικονομικά αβέβαιο περιβάλλον, οι ηλιόλουστοι δρόμοι της Αθήνας αποτελούν (και συνεχίζουν να αποτελούν) μια όαση επενδυτικών ευκαιριών. Μεταξύ 2018 και 2022, οι τιμές των ακινήτων στην ελληνική πρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά περίπου 32%, επιβεβαιώνοντας τη διαρκώς αυξανόμενη ελκυστικότητα της πόλης. Ακόμη και με πιο ήπιους ρυθμούς ανάπτυξης, οι τιμές των κατοικιών στο τρίτο τρίμηνο του 2024 αυξήθηκαν κατά 7,66% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους, υπογραμμίζοντας την ανθεκτικότητα της αγοράς ακινήτων της Αθήνας.
Η λογική είναι ξεκάθαρη: ενώ τα ευρώ λιμνάζουν στις γερμανικές τράπεζες, αποφέροντας ελάχιστες αποδόσεις ή ακόμα και προκαλώντας ζημίες, αυτά τα ίδια κεφάλαια μπορούν να διοχετευθούν σε επενδύσεις ακινήτων στην Αθήνα. Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτό είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που όχι μόνο αυξάνεται σε αξία, αλλά προσφέρει και εισόδημα από ενοίκια. Η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να αναπτύσσεται με ρυθμό 3,2% ετησίως, με τον συνολικό όγκο συναλλαγών να εκτιμάται ότι θα φτάσει τα 9,39 δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029.
Ο Αόρατος Μαέστρος των Ευρωπαϊκών Χρηματοοικονομικών Ροών
Ένας από τους βασικούς παράγοντες πίσω από την αύξηση των γερμανικών επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων ήταν, απροσδόκητα, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ). Για τους περισσότερους πολίτες της ΕΕ, αυτός ο οργανισμός φαίνεται μακρινός και ακατανόητος, κρυμμένος στους γυάλινους πύργους της Φρανκφούρτης.
Στην πραγματικότητα, οι αποφάσεις της επηρεάζουν κάθε Ευρωπαίο πολίτη, είτε πρόκειται για επιχειρηματία, επενδυτή ή απλώς κάποιον που διατηρεί τις αποταμιεύσεις του στην τράπεζα.
Η ΕΚΤ και οι Αποταμιεύσεις: Μια Τράπεζα που (Δεν) Αποδίδει Κέρδη
Σε έναν ιδανικό κόσμο, καταθέτεις χρήματα σε έναν λογαριασμό, λαμβάνεις τόκους και βλέπεις το κεφάλαιό σου να αυξάνεται σταθερά. Ωστόσο, στη Γερμανία, η πραγματικότητα των τελευταίων ετών ήταν διαφορετική—με μηδενικά ή ακόμα και αρνητικά επιτόκια, που σημαίνει ότι οι καταθέτες ουσιαστικά πλήρωναν τις τράπεζες για να φυλάσσουν τα χρήματά τους.
Πώς συνέβη αυτό;
Η ΕΚΤ ελέγχει τη νομισματική πολιτική στη ζώνη του ευρώ. Για να τονώσει την οικονομία, μείωσε τα επιτόκια σε αρνητικά επίπεδα, γεγονός που σήμαινε ότι οι τράπεζες έχαναν χρήματα διατηρώντας κεφάλαια στην κεντρική τράπεζα.
Για να αντισταθμίσουν αυτές τις απώλειες, οι τράπεζες μετέφεραν το βάρος στους πελάτες τους, επιβάλλοντας έναν “φόρο” στις αποταμιεύσεις μέσω χρεώσεων για μεγάλες καταθέσεις.
Ναι, τα επιτόκια έχουν πλέον γίνει θετικά (έως 3,5% στις καταθέσεις), αλλά οι επιπτώσεις της προηγούμενης πολιτικής εξακολουθούν να γίνονται αισθητές. Οι πολίτες έχουν χάσει την εμπιστοσύνη τους στις τραπεζικές καταθέσεις και αναζητούν εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές, όπως τα ακίνητα.
Η ΕΚΤ και οι Επιχειρήσεις: Ποιοι Παίρνουν Χρήματα και Ποιοι Όχι;
Αν έχεις επιχείρηση, η ΕΚΤ μπορεί να είναι είτε σύμμαχος είτε εχθρός, ανάλογα με την πολιτική της.
Όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά (όπως κατά τη διάρκεια της πανδημίας), οι επιχειρήσεις μπορούν να δανείζονται πιο εύκολα, να επενδύουν στην ανάπτυξη και την πρόσληψη προσωπικού και να βοηθούν την οικονομία να αναπτυχθεί.
Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά (όπως τώρα, φτάνοντας στο 3-4%), τα δάνεια γίνονται ακριβότερα, οι επιχειρήσεις ξοδεύουν λιγότερα, μειώνουν το προσωπικό και η ανάπτυξη επιβραδύνεται.
Η ΕΚΤ ελέγχει ουσιαστικά το “γκάζι” και το “φρένο” της οικονομίας—όταν χαμηλώνει τα επιτόκια, η επιχειρηματική δραστηριότητα επιταχύνεται, και όταν τα αυξάνει, όλα επιβραδύνονται.
Η ΕΚΤ και ο Πληθωρισμός: Η Μάχη με την Άνοδο των Τιμών
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) ελέγχει τον πληθωρισμό για να αποτρέψει τη ραγδαία αύξηση των τιμών. Ωστόσο, η διατήρηση μιας ισορροπίας είναι μια λεπτή διαδικασία:
Όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, το χρήμα γίνεται φθηνό, αυξάνοντας τις δαπάνες των καταναλωτών και των επιχειρήσεων → ο πληθωρισμός ανεβαίνει.
Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, το χρήμα γίνεται ακριβότερο, οι δαπάνες μειώνονται → ο πληθωρισμός επιβραδύνεται, αλλά με τον κίνδυνο οικονομικής ύφεσης.
Το 2021-2022, ο πληθωρισμός στη ζώνη του ευρώ εκτοξεύθηκε στο 10%, αναγκάζοντας την ΕΚΤ να αυξήσει τα επιτόκια για να τον περιορίσει. Ενώ το μέτρο αυτό βοήθησε, επιβράδυνε παράλληλα την οικονομική ανάπτυξη, ιδιαίτερα στη Γερμανία και την Ιταλία.
Η ΕΚΤ δεν είναι απλώς ένας χρηματοπιστωτικός οργανισμός. Είναι ένας μηχανισμός που επηρεάζει κάθε πτυχή της ζωής, από τα επιτόκια των καταθέσεων έως τις τιμές ενοικίασης και τη λειτουργία των επιχειρήσεων. Σήμερα, η ΕΚΤ προσπαθεί να βρει τη σωστή ισορροπία μεταξύ μείωσης του πληθωρισμού και διατήρησης της οικονομικής ανάπτυξης. Αυτό σημαίνει ότι η επένδυση σε πραγματικά περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα, μετοχές, χρυσό) παραμένει μια βασική στρατηγική επιβίωσης.
Τι είναι πιο κερδοφόρο: Κατάθεση στην Τράπεζα ή Επένδυση σε Ακίνητα;
Ας αναλύσουμε δύο πιθανές επενδυτικές επιλογές, με κοινό σημείο εκκίνησης το κεφάλαιο των €120.000. Ο επενδυτής έχει δύο εναλλακτικές:
Να καταθέσει τα χρήματα σε μια γερμανική τράπεζα.
Να επενδύσει σε ακίνητα στην περιοχή Κουκάκι της Αθήνας και να το νοικιάσει μακροπρόθεσμα.
Σενάριο 1: Καταθέτοντας τα Χρήματα σε Γερμανική Τράπεζα
Προς το παρόν, τα επιτόκια των τραπεζικών λογαριασμών στη Γερμανία διαφέρουν. Ορισμένες τράπεζες προσφέρουν έως και 3,5% ετησίως.
Κέρδη τον πρώτο χρόνο:
Με επιτόκιο 3,5%, η ετήσια απόδοση θα είναι:
€120.000 × 0,035 = €4.200
Πρόβλεψη πενταετίας:
Αν το επιτόκιο παραμείνει σταθερό:
€120.000 × (1 + 0,035)^5 ≈ €143.000
Καθαρό κέρδος:
€143.000 – €120.000 = €23.000
Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι τα επιτόκια μπορούν να αλλάξουν ανάλογα με τις αποφάσεις της ΕΚΤ, καθιστώντας τις μακροπρόθεσμες προβλέψεις αβέβαιες.
Αναμενόμενα συνολικά κέρδη μετά από πέντε χρόνια: ~€23.000, με την προϋπόθεση ότι το επιτόκιο παραμένει σταθερό.
Σενάριο 2: Επένδυση σε Διαμέρισμα στην Περιοχή Κουκάκι, Αθήνα
Η περιοχή Κουκάκι είναι γνωστή για τη δημοτικότητά της στους τουρίστες και την εγγύτητά της στα ιστορικά αξιοθέατα της Αθήνας. Η μέση τιμή των ακινήτων στην περιοχή κυμαίνεται μεταξύ €1.500 και €2.000 ανά τετραγωνικό μέτρο.
Αγορά Ακινήτου: Με €120.000, μπορεί κανείς να αποκτήσει ένα διαμέρισμα περίπου 60–80 τ.μ..
Έσοδα από Ενοίκια: Η μέση απόδοση ενοικίασης στην Αθήνα είναι περίπου 4,3% ετησίως.
📌 Ετήσιο Εισόδημα από Ενοικίαση:
€120.000 × 0,043 = €5.160
Αύξηση της Αξίας του Ακινήτου
Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα έχουν σημειώσει σταθερή άνοδο. Για παράδειγμα, το 2019, η αύξηση έφτασε περίπου το 8,4%.
Αν υποθέσουμε έναν συντηρητικό ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης 3%, η προβολή της επένδυσης θα είναι:
Μετά από 1 έτος: €120.000 × 1,03 = €123.600
Μετά από 5 έτη: €120.000 × (1,03)^5 ≈ €139.000
Συνολική αύξηση της αξίας του ακινήτου σε 5 χρόνια: €139.000 – €120.000 = €19.000
Συνολικά Κέρδη σε 5 Χρόνια
Έσοδα από ενοίκια σε 5 έτη: €5.160 × 5 = €25.800
Αύξηση της αξίας του ακινήτου: €19.000
Συνολικό εκτιμώμενο κέρδος: €25.800 + €19.000 = €44.800
📈 Αναμενόμενη συνολική απόδοση περίπου €44.800, που περιλαμβάνει τόσο το εισόδημα από ενοίκια όσο και την ανατίμηση του ακινήτου.
