Рынок недвижимости и Золотой визы в Греции: что происходит сейчас

Лето 2025. Мы наблюдаем настоящий бум на рынке недвижимости в Афинах.

Команда Renty уже перевыполнила план продаж в два раза.

Это не маркетинговый ход — квартиры буквально сметают с рынка. И так происходит повсеместно. Многие сделки проходят дистанционно: покупатели не приезжают, а выкупают все, что есть на полке.

Что случилось? Почему такой спрос и чего ждать дальше?

Вывод очевиден: цены будут расти.

Мы провели исследование и собрали 6 ключевых факторов, которые определяют то, что сейчас происходит на рынке.

Это личные наблюдения и анализ текущей рыночной ситуации.

1. Главная цель инвесторов в Греции — получить документы

Инвесторы приходят в Грецию не за пентхаусами с видом на море, а за простым и эффективным решением:

купить квартиру → получить ВНЖ → зарабатывать на аренде.

Именно поэтому при выборе недвижимости их интересуют три критерия:

• Получить документы как можно скорее

• Купить как можно дешевле

• Сдавать как можно дороже

Это не про переезд — это покупка европейского вида на жительство с доходностью от аренды.

Документы и ROI — главные ориентиры. Чем выше доходность, тем быстрее совершается покупка.

2. Изменение правил “Золотой визы”: осталась одна категория по €250 000

С сентября 2024 года правила программы изменились. Теперь получить “Золотую визу” за €250 000 можно только при покупке недвижимости, переведенной из нежилой в жилую.

Остальные категории объектов перешли в ценовой диапазон €400 000–€800 000. Можно дешевле, но это уже без участия в “Золотой визе”.

Что в итоге? Все хотят купить “конвертированные” квартиры по минимальному порогу в €250 000 до €400.000. Но таких объектов мало.

3. Дефицит конвертированных квартир

Чтобы создать объект, подходящий под “Золотую визу” за €250 000, застройщику необходимо:

Купить бывший магазин или автосервис (часто с долгами, залогами и юридическими проволочками), поэтому процесс оформления сделки может затянуться. По факту это все равно что добыча золота: нужно просеять тонну песка, чтобы получить крупицы драгоценного металла.
Наконец, объект нужно разделить на квартиры, получить все необходимые разрешения, провести коммуникации.

Если раньше можно было продавать “на рендерах”, теперь — только после покупки.

Результат — таких квартир единицы, особенно в Афинах.

4. Спрос растет, а объектов мало

По данным Министерства миграции Греции средний спрос на программу “Золотая виза” составляет порядка 5000 заявлений в год.

График роста числа заявок на "Золотую визу" Греции

При этом объектов, доступных на рынке Аттики, всего 2 356. Их стоимость варьируется от €250 000 до €1 млн. Из них только 309 подходят под требования “Золотой визы” за €250 000 (переведены из коммерческой недвижимости в жилую).

То есть на 5000 потенциальных заявок — рынок может предложить всего 309 (!) квартир с ценником в €250 000. Спрос превышает предложение в 16 раз.

Уже понятно, что найти “ту самую” квартиру непросто. А вот еще факторы.

5. Отмена“Золотой визы” Испании: весь спрос пришел в Грецию

Ранее инвесторы выбирали между двумя популярными программами для получения европейского ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость:

Испания — минимальный инвестиционный порог €500 000
Греция — минимальный инвестиционный порог€250 000

Сегодня Испания закрыта.

Если мы посмотрим на статистику подачи заявлений за последние 3 года, увидим, что в среднем на Испанию приходилось порядка 3200 заявлений в год.

График роста числа заявок на "Золотую визу" Испании

Можно предположить, что частично поток заявителей, которые выбирали Испанию, перейдет на Грецию. Особенно тот сегмент покупателей, которые искали не лакшери виллу на берегу моря, а собирались инвестировать в недвижимость для получения ВНЖ.

Число заявок на "Золотую визу" Греции опережает показатели Испании

6. Геополитика и нестабильность в странах покупателей

Большинство инвесторов “Золотой визы” — представители стран с политической и экономической нестабильностью.

В последние годы ситуация только усугубляется, что усиливает спрос.

Китай: 6 398 заявлений, что составляет около 56% от общего числа выданных виз.
Турция: 1 367 заявлений.
Ливан: 775 заявлений.
Иран: 556 заявлений.
Россия: 596 заявлений (преимущественно до 2022 года, после чего прием заявок от владельцев только российского паспорта был приостановлен).
США: 103 заявления.
Египет: 250 заявлений.
Украина: 112 заявлений.
Иордания: 86 заявлений.

Ситуация на самых популярных рынках в 2025 году:

Китай — стабильный источник спроса. В 2024 году китайские граждане подали более 6000 заявлений — это 56% всех заявок. В 2025 году тренд сохраняется.
Турция — экономический кризис и рост инфляции стимулируют вывоз капитала.
Ливан — политический кризис, нестабильность, давление на банковскую систему.
Россия — с 2022 года прием новых заявок официально приостановлен. Но рынок внимательно следит за потенциальным смягчением ограничений. В случае их снятия — возможен резкий рост заявок.
США — нестабильность на фоне выборов и возвращения Трампа. Это порождает спрос на альтернативные ВНЖ в Европе.

Источники:

Как покупают сейчас

Наш личный опыт и опыт наших партнеров показывает, что:

Большинство продаж идут на этапе pre-sales
Квартиры покупаются еще до начала реновации
Решения о покупке принимаются за 24–48 часов
Факторы вроде меблировки объекта или вида из окна отходят на второй план — главное, чтобы объект подходил под критерии программы.

Что будет дальше

Сработают стандартные законы рынке: “Если спрос растет — поднимай цену”.

Спрос продолжит идти вверх из-за ситуации в мире и закрытия других европейских программ.
Предложение будет расти медленнее спроса из-за сложностей с покупкой и переводом объектов из одной категории в другую.
Цены будут расти .

Если летом 2025 года снова появятся слухи о закрытии программы или увеличении инвестиционного порога “Золотой визы” в Греции — рост цен ускорится.

Как действовать: лучшее время было вчера. Следующее — сегодня

Сейчас на рынке — всего 309 объектов, которые соответствуют условиям получения “Золотой визы” за €250 000.

Спрос — в десятки раз выше.

Ужесточение условий возможно уже в конце лета как и в 2024.

Те, кто отложит решение, столкнутся с выбором:

Покупать дороже
Может, вовсе остаться без документов.

Самое невыгодное решение — отложить покупку.