12 min.

Γιατί οι Γερμανοί επενδύουν τόσο ενεργά σε ακίνητα στην Ελλάδα

Published on
March 27, 2025

Χάρη στη μοναδική σχέση ποιότητας-τιμής, ειδικά σε σύγκριση με την κορεσμένη αγορά της Ισπανίας και τις υψηλές τιμές σε άλλες μεσογειακές χώρες, η Ελλάδα γίνεται ένας όλο και πιο ελκυστικός προορισμός για επενδυτές.

Τα τελευταία χρόνια, οι Γερμανοί αγοραστές έχουν ανέβει στις πρώτες θέσεις μεταξύ των ξένων επενδυτών ακινήτων στην Ελλάδα, αγοράζοντας παραθαλάσσια ακίνητα στην Κρήτη, τα Ιόνια νησιά και την Αθήνα. Η τάση αυτή οφείλεται όχι μόνο στη διευκόλυνση της αναζήτησης ακινήτων, αλλά και στην οικονομική ανάκαμψη της Ελλάδας από την κρίση.

Τι κάνει την ελληνική αγορά ακινήτων τόσο ελκυστική για τους επενδυτές;

Η αγορά έχει ενισχυθεί περαιτέρω από ευνοϊκά φορολογικά κίνητρα για ξένους επενδυτές, όπως φορολογικές ελαφρύνσεις για συνταξιούχους από τη Βόρεια Ευρώπη, καθώς και από την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις αγορές ακινήτων.

"Η Ελλάδα προσφέρει εξαιρετική αξία και οι επενδυτές το συνειδητοποιούν όλο και περισσότερο. Οι υπεραναπτυγμένες ακτές χωρών όπως η Ισπανία και οι πολύ υψηλές τιμές σε άλλες μεσογειακές χώρες οδηγούν τους αγοραστές να αναζητήσουν άλλες ποιοτικές εναλλακτικές και να στραφούν στη χώρα μας," δηλώνει ο Γιώργος Γαβριηλίδης, Διευθύνων Σύμβουλος της Elxis, μιας κορυφαίας εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων που ειδικεύεται σε πολυτελείς εξοχικές κατοικίες.

Οι Γερμανοί επενδυτές στρέφονται μαζικά στην ελληνική αγορά ακινήτων εν μέσω τραπεζικής αβεβαιότητας

Σύμφωνα με την Elxis, οι πωλήσεις κατοικιών σε Γερμανούς υπηκόους τριπλασιάστηκαν τα τελευταία χρόνια, με τη μέση τιμή αγοράς να φτάνει περίπου τις €350.000.

Οι πολίτες της Δυτικής Ευρώπης, και ιδιαίτερα οι Γερμανοί, έχουν στραφεί όλο και περισσότερο στα ελληνικά ακίνητα, μετά την εισαγωγή αρνητικών επιτοκίων στις καταθέσεις από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).

Κατά τη διάρκεια της πανδημίας και της επακόλουθης οικονομικής ανάκαμψης, η τραπεζική αποταμίευση μετατράπηκε σε έναν τομέα μειωμένων αποδόσεων. Η νομισματική πολιτική της ΕΚΤ, που είχε σκοπό να τονώσει την αργή οικονομία, ακούσια υποτίμησε την αξία των αδρανών κεφαλαίων. Οι τράπεζες, με τη σειρά τους, μετέφεραν αυτά τα αρνητικά επιτόκια στους πελάτες τους, ουσιαστικά χρεώνοντας τους καταθέτες για τη διατήρηση των κεφαλαίων τους.

Σε αντίθεση με αυτό το οικονομικά αβέβαιο περιβάλλον, οι ηλιόλουστοι δρόμοι της Αθήνας αποτελούν (και συνεχίζουν να αποτελούν) μια όαση επενδυτικών ευκαιριών. Μεταξύ 2018 και 2022, οι τιμές των ακινήτων στην ελληνική πρωτεύουσα αυξήθηκαν κατά περίπου 32%, επιβεβαιώνοντας τη διαρκώς αυξανόμενη ελκυστικότητα της πόλης. Ακόμη και με πιο ήπιους ρυθμούς ανάπτυξης, οι τιμές των κατοικιών στο τρίτο τρίμηνο του 2024 αυξήθηκαν κατά 7,66% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους, υπογραμμίζοντας την ανθεκτικότητα της αγοράς ακινήτων της Αθήνας.

Η λογική είναι ξεκάθαρη: ενώ τα ευρώ λιμνάζουν στις γερμανικές τράπεζες, αποφέροντας ελάχιστες αποδόσεις ή ακόμα και προκαλώντας ζημίες, αυτά τα ίδια κεφάλαια μπορούν να διοχετευθούν σε επενδύσεις ακινήτων στην Αθήνα. Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτό είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που όχι μόνο αυξάνεται σε αξία, αλλά προσφέρει και εισόδημα από ενοίκια. Η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να αναπτύσσεται με ρυθμό 3,2% ετησίως, με τον συνολικό όγκο συναλλαγών να εκτιμάται ότι θα φτάσει τα 9,39 δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029.

Ο Αόρατος Μαέστρος των Ευρωπαϊκών Χρηματοοικονομικών Ροών

Ένας από τους βασικούς παράγοντες πίσω από την αύξηση των γερμανικών επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων ήταν, απροσδόκητα, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ). Για τους περισσότερους πολίτες της ΕΕ, αυτός ο οργανισμός φαίνεται μακρινός και ακατανόητος, κρυμμένος στους γυάλινους πύργους της Φρανκφούρτης.

Στην πραγματικότητα, οι αποφάσεις της επηρεάζουν κάθε Ευρωπαίο πολίτη, είτε πρόκειται για επιχειρηματία, επενδυτή ή απλώς κάποιον που διατηρεί τις αποταμιεύσεις του στην τράπεζα.

  1. Η ΕΚΤ και οι Αποταμιεύσεις: Μια Τράπεζα που (Δεν) Αποδίδει Κέρδη

Σε έναν ιδανικό κόσμο, καταθέτεις χρήματα σε έναν λογαριασμό, λαμβάνεις τόκους και βλέπεις το κεφάλαιό σου να αυξάνεται σταθερά. Ωστόσο, στη Γερμανία, η πραγματικότητα των τελευταίων ετών ήταν διαφορετική—με μηδενικά ή ακόμα και αρνητικά επιτόκια, που σημαίνει ότι οι καταθέτες ουσιαστικά πλήρωναν τις τράπεζες για να φυλάσσουν τα χρήματά τους.

Πώς συνέβη αυτό;
Η ΕΚΤ ελέγχει τη νομισματική πολιτική στη ζώνη του ευρώ. Για να τονώσει την οικονομία, μείωσε τα επιτόκια σε αρνητικά επίπεδα, γεγονός που σήμαινε ότι οι τράπεζες έχαναν χρήματα διατηρώντας κεφάλαια στην κεντρική τράπεζα.

Για να αντισταθμίσουν αυτές τις απώλειες, οι τράπεζες μετέφεραν το βάρος στους πελάτες τους, επιβάλλοντας έναν “φόρο” στις αποταμιεύσεις μέσω χρεώσεων για μεγάλες καταθέσεις.

Ναι, τα επιτόκια έχουν πλέον γίνει θετικά (έως 3,5% στις καταθέσεις), αλλά οι επιπτώσεις της προηγούμενης πολιτικής εξακολουθούν να γίνονται αισθητές. Οι πολίτες έχουν χάσει την εμπιστοσύνη τους στις τραπεζικές καταθέσεις και αναζητούν εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές, όπως τα ακίνητα.

  1. Η ΕΚΤ και οι Επιχειρήσεις: Ποιοι Παίρνουν Χρήματα και Ποιοι Όχι;

Αν έχεις επιχείρηση, η ΕΚΤ μπορεί να είναι είτε σύμμαχος είτε εχθρός, ανάλογα με την πολιτική της.

  • Όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά (όπως κατά τη διάρκεια της πανδημίας), οι επιχειρήσεις μπορούν να δανείζονται πιο εύκολα, να επενδύουν στην ανάπτυξη και την πρόσληψη προσωπικού και να βοηθούν την οικονομία να αναπτυχθεί.
  • Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά (όπως τώρα, φτάνοντας στο 3-4%), τα δάνεια γίνονται ακριβότερα, οι επιχειρήσεις ξοδεύουν λιγότερα, μειώνουν το προσωπικό και η ανάπτυξη επιβραδύνεται.

Η ΕΚΤ ελέγχει ουσιαστικά το “γκάζι” και το “φρένο” της οικονομίας—όταν χαμηλώνει τα επιτόκια, η επιχειρηματική δραστηριότητα επιταχύνεται, και όταν τα αυξάνει, όλα επιβραδύνονται.

  1. Η ΕΚΤ και ο Πληθωρισμός: Η Μάχη με την Άνοδο των Τιμών

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) ελέγχει τον πληθωρισμό για να αποτρέψει τη ραγδαία αύξηση των τιμών. Ωστόσο, η διατήρηση μιας ισορροπίας είναι μια λεπτή διαδικασία:

  • Όταν τα επιτόκια είναι χαμηλά, το χρήμα γίνεται φθηνό, αυξάνοντας τις δαπάνες των καταναλωτών και των επιχειρήσεων → ο πληθωρισμός ανεβαίνει.
  • Όταν τα επιτόκια είναι υψηλά, το χρήμα γίνεται ακριβότερο, οι δαπάνες μειώνονται → ο πληθωρισμός επιβραδύνεται, αλλά με τον κίνδυνο οικονομικής ύφεσης.

Το 2021-2022, ο πληθωρισμός στη ζώνη του ευρώ εκτοξεύθηκε στο 10%, αναγκάζοντας την ΕΚΤ να αυξήσει τα επιτόκια για να τον περιορίσει. Ενώ το μέτρο αυτό βοήθησε, επιβράδυνε παράλληλα την οικονομική ανάπτυξη, ιδιαίτερα στη Γερμανία και την Ιταλία.

Η ΕΚΤ δεν είναι απλώς ένας χρηματοπιστωτικός οργανισμός. Είναι ένας μηχανισμός που επηρεάζει κάθε πτυχή της ζωής, από τα επιτόκια των καταθέσεων έως τις τιμές ενοικίασης και τη λειτουργία των επιχειρήσεων. Σήμερα, η ΕΚΤ προσπαθεί να βρει τη σωστή ισορροπία μεταξύ μείωσης του πληθωρισμού και διατήρησης της οικονομικής ανάπτυξης. Αυτό σημαίνει ότι η επένδυση σε πραγματικά περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα, μετοχές, χρυσό) παραμένει μια βασική στρατηγική επιβίωσης.

Τι είναι πιο κερδοφόρο: Κατάθεση στην Τράπεζα ή Επένδυση σε Ακίνητα;

Ας αναλύσουμε δύο πιθανές επενδυτικές επιλογές, με κοινό σημείο εκκίνησης το κεφάλαιο των €120.000. Ο επενδυτής έχει δύο εναλλακτικές:

  1. Να καταθέσει τα χρήματα σε μια γερμανική τράπεζα.
  2. Να επενδύσει σε ακίνητα στην περιοχή Κουκάκι της Αθήνας και να το νοικιάσει μακροπρόθεσμα.

Σενάριο 1: Καταθέτοντας τα Χρήματα σε Γερμανική Τράπεζα

Προς το παρόν, τα επιτόκια των τραπεζικών λογαριασμών στη Γερμανία διαφέρουν. Ορισμένες τράπεζες προσφέρουν έως και 3,5% ετησίως.

  • Κέρδη τον πρώτο χρόνο:
    • Με επιτόκιο 3,5%, η ετήσια απόδοση θα είναι:
      • €120.000 × 0,035 = €4.200
  • Πρόβλεψη πενταετίας:
    • Αν το επιτόκιο παραμείνει σταθερό:
      • €120.000 × (1 + 0,035)^5 ≈ €143.000
    • Καθαρό κέρδος:
      • €143.000 – €120.000 = €23.000

Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι τα επιτόκια μπορούν να αλλάξουν ανάλογα με τις αποφάσεις της ΕΚΤ, καθιστώντας τις μακροπρόθεσμες προβλέψεις αβέβαιες.

Αναμενόμενα συνολικά κέρδη μετά από πέντε χρόνια: ~€23.000, με την προϋπόθεση ότι το επιτόκιο παραμένει σταθερό.

Σενάριο 2: Επένδυση σε Διαμέρισμα στην Περιοχή Κουκάκι, Αθήνα

Η περιοχή Κουκάκι είναι γνωστή για τη δημοτικότητά της στους τουρίστες και την εγγύτητά της στα ιστορικά αξιοθέατα της Αθήνας. Η μέση τιμή των ακινήτων στην περιοχή κυμαίνεται μεταξύ €1.500 και €2.000 ανά τετραγωνικό μέτρο.

  • Αγορά Ακινήτου: Με €120.000, μπορεί κανείς να αποκτήσει ένα διαμέρισμα περίπου 60–80 τ.μ..
  • Έσοδα από Ενοίκια: Η μέση απόδοση ενοικίασης στην Αθήνα είναι περίπου 4,3% ετησίως.

📌 Ετήσιο Εισόδημα από Ενοικίαση:

  • €120.000 × 0,043 = €5.160

Αύξηση της Αξίας του Ακινήτου

Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα έχουν σημειώσει σταθερή άνοδο. Για παράδειγμα, το 2019, η αύξηση έφτασε περίπου το 8,4%.

Αν υποθέσουμε έναν συντηρητικό ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης 3%, η προβολή της επένδυσης θα είναι:

  • Μετά από 1 έτος: €120.000 × 1,03 = €123.600
  • Μετά από 5 έτη: €120.000 × (1,03)^5 ≈ €139.000
  • Συνολική αύξηση της αξίας του ακινήτου σε 5 χρόνια: €139.000 – €120.000 = €19.000

Συνολικά Κέρδη σε 5 Χρόνια

  • Έσοδα από ενοίκια σε 5 έτη: €5.160 × 5 = €25.800
  • Αύξηση της αξίας του ακινήτου: €19.000
  • Συνολικό εκτιμώμενο κέρδος: €25.800 + €19.000 = €44.800

📈 Αναμενόμενη συνολική απόδοση περίπου €44.800, που περιλαμβάνει τόσο το εισόδημα από ενοίκια όσο και την ανατίμηση του ακινήτου.

Share this post

Stay updated with the latest news – subscribe to our newsletter!

Renty blog

Learn something new about STR business every week
March 28, 2025
12 min.

Γιατί οι Γερμανοί επενδύουν τόσο ενεργά σε ακίνητα στην Ελλάδα

Χάρη στη μοναδική σχέση ποιότητας-τιμής, ειδικά σε σύγκριση με την κορεσμένη αγορά της Ισπανίας και τις υψηλές τιμές σε άλλες μεσογειακές χώρες, η Ελλάδα γίνεται ένας όλο και πιο ελκυστικός προορισμός για επενδυτές.
March 6, 2025
7 min.

Case Study: How Not to Do a Renovation

Taking Over an Apartment from Another Contractor
February 5, 2025
8 min.

Investing in European Real Estate: Which Country Offers the Best Opportunities?

Let’s take a closer look at the recent changes in the market and identify where investors can still acquire not just profitable but also high-yielding properties.
January 8, 2025
3 min.

Greek government extends deadline for golden visa deals under old rules: key changes and what investors need to know

The Greek government has decided to extend the deadline for completing transactions under the Golden Visa program.
December 13, 2024
6 min.

What you need to know about purchasing real estate after renovations

Unapproved renovations can be a costly mistake
December 5, 2024
5 min.

Experts voice concerns over new Golden Visa rules in Greece: should investors worry?

What’s next for Greece’s Golden Visa program: is it still worth investing?
December 2, 2024
10 min.

Deloitte experts predict real estate market in Greece to grow

Thriving residential market, economic growth and new urban projects
December 1, 2024
9 min

What do you pay for when purchasing a property in Greece?

Here's a breakdown of the taxes and fees involved in buying an apartment in Greece.
October 29, 2024
10 min.

Short-Term Rentals Are Banned: What Should Golden Visa Property Owners Do After September 1, 2024?

How to Generate Income and Retain Your Greek Residency Under New Conditions
October 22, 2024
6 min.

Greece Poised to Become the Best Place to Live by 2027

Greek Prime Minister Kyriakos Mitsotakis made this bold promise during his speech at the Thessaloniki International Fair.
October 14, 2024
7 min.

Three "Golden" Keys to the Greek Real Estate Market

New tax incentives for vacant properties and restrictions on Airbnb licenses
October 11, 2024
5 min.

Translation of the Official Explanatory Circular on Golden Visa Updates: Key Facts Extracted

The article provides an overview of the updated regulations related to the Greek Golden Visa program, focusing on the new property investment thresholds, tax obligations, and restrictions on renting properties in the sharing economy (e.g., Airbnb). One of the key updates is a prohibition on short-term rentals and subletting for certain properties.
October 8, 2024
10 min.

The Slow Have Become the Leaders: Greece Ranks Among the EU’s Top Economic Performers

Greece Ranks Among the EU’s Top Economic Performers
October 4, 2024
7 min.

The Price of Greek Real Estate: A Steady Climb Upward

Greece’s housing market is marking a decade of growth with yet another price surge
September 30, 2024
7 min.

Short-Term Rentals for New Properties in Central Athens Banned from 2025: What Does This Mean for the Real Estate Market?

Starting in 2025, strict restrictions on new short-term rental properties will take effect in central Athens
September 17, 2024
11 min.

New Golden Visa Rules in Greece: How to Obtain Residency with a €250,000 Property Investment After September 1st, 2024

For those short on time: choose property reclassified from commercial to residential.
September 19, 2024
7 λεπτά

Πώς να αγοράσετε διαμέρισμα στην Ελλάδα για 250.000 ευρώ και να αποκτήσετε Golden Visa μετά τις αλλαγές που ισχύουν από 1 Σεπτεμβρίου 2024

Στην πραγματικότητα, υπάρχει μια πιο οικονομική και κερδοφόρα επιλογή — η αγορά ανακαινισμένων διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας για 250.000 ευρώ, χωρίς απαιτήσεις μεγέθους. Αυτά τα διαμερίσματα συνήθως μετατρέπονται από μη κατοικήσιμους χώρους, όπως γραφεία, σε κατοικίες, προσφέροντας μια μοναδική ευκαιρία επένδυσης.
September 12, 2024
1 min

Η Βουλή των Ελλήνων πραγματοποιεί τελικές αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa: Συντομεύεται η περίοδος μετάβασης

Η νέα προθεσμία για τη συμμόρφωση με τις ενημερωμένες απαιτήσεις είναι η 31η Αυγούστου 2024. Αυτή η επιταχυνόμενη χρονική προθεσμία απαιτεί από τους υποψήφιους αιτούντες να ολοκληρώσουν τις αιτήσεις τους και να πληρούν όλα τα απαραίτητα κριτήρια πριν από αυτήν την ημερομηνία. Η συντομευμένη περίοδος μετάβασης υπογραμμίζει την επείγουσα ανάγκη για επενδυτές και τους συμβούλους τους να παραμείνουν ενημερωμένοι και προετοιμασμένοι για να πλοηγηθούν αποτελεσματικά στις αναθεωρημένες κατευθυντήριες γραμμές.
June 28, 2024
8 min.

Where Should You Invest in Real Estate in Europe for Maximum Returns?

Europe's Top Property Markets
June 28, 2024
20 min.

Unlocking Europe's Untapped Potential: A Comprehensive Guide to Investing in EU Short-Term Rental Market

A closer look at the vacation rentals market in Europe.
June 28, 2024
11 min.

Understanding the Real Estate Market and Selecting the Right Property in Athens

A Practical Guide to Real Estate Investments in Athens for 2024
June 28, 2024
10 min.

Rent Your Property in Greece: The Legal Route

A brief look into the regulatory frameworks for leasing real estate under short-term rentals (STRs) in Greece.
June 28, 2024
18 min.

Real Estate Investment in Greece: Top Districts in Athens to Invest in

The key to successful property investment, whether for living or ROI, lies in choosing the right neighborhood. Using Athens as a case study, we've developed a model to quickly assess its investment potential.
June 28, 2024
5 min.

Purchasing Property in Greece: The Total Cost

Many beginner investors mistakenly believe that the cost of buying European property is solely the amount advertised as the purchase price. In this article, we will uncover all the additional expenses that accompany the process of acquiring European real estate.
June 28, 2024
10 min.

How Much Can You Earn from Investing in Real Estate?

Michael Albaum was just 23 when he began his real estate journey, eyeing a modest supplement to his engineering salary. Today, he owns 61 rental units and grosses $431,000 annually, illustrating the lucrative potential of real estate investment. His initial aim to manage one or two properties evolved into a diverse portfolio, reshaping his life and income.
June 28, 2024
13 min.

European Short-Term Rental Business: Your 7 Step Entry Plan

Discover best places for buying short-term rental property in Europe
June 28, 2024
6 min

Hosting on Airbnb vs. Booking: How Much Time Does It Really Take?

Have a rental vacation and get a side hustle? Sounds promising, but what about the time that goes by while managing it? After testing the most popularly selected Online Travel Agents (OTA) platforms we analyzed and measured the resources needed for a real estate management. We hope our research becomes a time saver for you so you can spend your precious time on more pleasant things.
June 28, 2024
9 min.

Athens Real Estate: Top Reasons to Invest Now

Athens has become a focal point for small and medium-sized investors. Here are 10 reasons why.
June 28, 2024
15 min.

Airbnb Amenity Сhecklist: a List of Items to Buy for Your Short-Term Rental

Here’s to hosting’ calm & comfort: the essential and smart amenities guide for 2023

Invest In Real 

Estate With Renty

Get a weekly newsletter of current and profitable real estate