Несогласованная перепланировка может оказаться слишком дорогой
После изменения правил “Золотой визы” на греческом рынке появилось много новых объектов, в том числе квартир на первых этажах жилых зданий, образованных после перепланировки и изменения назначения коммерческих помещений. Изучая рынок мы обратили внимание, что часто многие перепланировки не легализованы, что не позволит завершить сделку по купле-продаже объекта.
Приобрести большой по площади юнит в центре Афин — вполне реально, но не всем доступны такие масштабные инвестиции. Поэтому на рынке увеличивается предложение апартаментов, выделенных из более крупного объекта путем перепланировки. Это доступно и перспективно для сдачи в аренду. Единственное “но”: далеко не все продавцы “заморачиваются” легализацией разделенного объекта недвижимости.
Разделенный объект недвижимости — изначально цельный объект, здание или земельный участок, который был официально разделен на несколько самостоятельных частей с присвоением каждому новому объекту отдельного правового статуса и кадастрового номера. Такое разделение позволяет владельцам распоряжаться каждой частью отдельно, включая продажу, аренду или передачу в наследство.
Многие объекты, особенно в популярных регионах, разделены без соответствующего оформления. Это приводит к серьезным последствиям для владельцев. Особенно при попытке продажи таких объектов, когда несоответствие между фактической и документальной площадью становится явным. Кроме того, владельцы сталкиваются с юридическими рисками, в числе которых как возможные штрафы и предписания об устранении нарушений, так и вполне реальная потеря жилья. Власти Афин уже взялись за снос нелегальных построек.
Запросите у продавца титул собственности или выписку из Национального кадастра Греции (Εθνικό Κτηματολόγιο) на конкретный юнит. В этих документах должны быть указаны индивидуальные характеристики объекта, подтверждающие его самостоятельный статус.
Каждая самостоятельная единица должна иметь свой уникальный кадастровый номер. Сверьте этот номер с данными в кадастровом реестре или запросите выписку, чтобы убедиться в законности перепланировок объекта.
Внимание, многие объекты недвижимости в Греции не задекларированы в национальном реестре. Количество пустующих участков без построек, не внесенных в реестр, составляет около 3,3 миллиона (22% от общего числа). В 2023 году была принята поправка, обязывающая собственников зарегистрировать свою недвижимость до конца ноября 2024 года, иначе она перейдет в собственность государства.
Проверьте технический паспорт или план помещения. В них должны быть отражены границы и площадь именно того юнита, который вы планируете приобрести.
У каждого самостоятельного объекта должен быть свой почтовый адрес или номер помещения. Отсутствие индивидуального адреса может свидетельствовать о том, что объект не был официально разделен.
Специалисты помогут проверить юридическую чистоту объекта и подтвердить его статус как самостоятельной единицы недвижимости.
При покупке разделенного объекта важно убедиться, что все юридические процедуры были соблюдены, и объект зарегистрирован в соответствующих государственных органах как отдельная недвижимость. Это позволит избежать возможных проблем с правом собственности в будущем.
Существует два подхода к разделению объектов недвижимости: официальный и неформальный. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и риски, что значительно влияет на рынок недвижимости.
Официальное документирование предполагает полную легализацию разделения недвижимости. Владелец получает все необходимые разрешения и регистрирует новые единицы в кадастровой системе. Этот подход требует времени и средств, так как включает взаимодействие с местными властями, оплату инженеров и юристов, а также возможные штрафы за прошлые нарушения.
Преимущества:
Недостатки:
Неформальное разделение — это процесс, при котором недвижимость физически разделяется на несколько частей, но остается в исходной форме в официальных документах. Например, объект может быть разделен на несколько квартир, которые сдаются в аренду, но в кадастре он остается зарегистрированным как единое целое.
Преимущества:
Недостатки:
Официальное разделение — это инвестиция в долгосрочную стабильность, тогда как неформальный подход остается временным решением для тех, кто готов рискнуть ради экономии. Мы в команде Renty выбираем прозрачный путь легализации всех объектов, с которыми мы работаем.
Легализация разделения недвижимости на несколько юнитов предоставляет владельцам ряд значительных преимуществ:
Легализованный объект соответствует фактическим и документальным данным, что делает его юридически чистым и привлекательным для покупателей. Такие объекты легко продать, а банки готовы предоставлять ипотечное финансирование на их приобретение.
Владение легализованными юнитами гарантирует защиту прав собственности. Это исключает риски судебных споров, признания сделок недействительными и утраты имущества.
Легализованные объекты могут участвовать в программах государственной поддержки, быть включенными в кредитные и страховые продукты. Это повышает их привлекательность для инвесторов и позволяет использовать их в качестве финансового актива.
Владельцы легализованных объектов избавлены от рисков штрафов и предписаний на устранение нарушений. Полная легальность обеспечивает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. Легальные объекты проще продать или сдать в аренду, поскольку они соответствуют всем нормативным требованиям и гарантируют юридическую защищенность. Банки охотнее выдают кредиты под такие активы, а участие в государственных программах и отсутствие штрафов делает их еще более привлекательными. Для долгосрочной перспективы легализация — это уверенность в сохранении инвестиций и возможность свободно управлять ими.
.png){kind=spacer}
.jpg)
