Разбираемся, в недвижимость какой страны лучше инвестировать в 2025 году
В последние несколько лет Бали, Греция и ОАЭ, как направления для инвестиций в недвижимость стали настолько популярны, что это смутило местные власти. Они тут же начали действовать:
🔵в Индонезии планируют ввести закон, который остановит строительство новых отелей, вилл, курортов в самых популярных туристических районах Бали на ближайшие 3-5 лет
🔵в Греции подняли инвестиционный порог и ужесточили правила "Золотой визы", правда, сохранив лазейки
🔵в то время как власти ОАЭ обеспокоены выросшим количеством мошеннических сделок: на оживленном рынке недвижимости появляются несуществующие объекты с привлекательными заниженными ценами
Однако это не остановило поток иностранных инвесторов. Более того, в Греции вместе с поднятием инвестиционного порога, появилась новая опция — приобретение объектов, переведенных из коммерческой категории в жилую, которая открыла возможность получения самого доступного ВНЖ в Европе.
Недавно к нам обратился опытный инвестор с вопросом: "Я вижу огромное количество рекламы с предложениями по Бали и по ОАЭ, почему вы предлагаете мне Грецию?".
У нас есть для этого несколько причин. Но, прежде, чем дать точный ответ, предлагаем посмотреть на данные по рынку. Потому что мы привыкли полагаться на надежные цифры.
По итогам 2024 года рынок недвижимости Бали продемонстрировал стабильный рост, привлекая инвесторов со всего мира. Количество иностранных туристов приближается к доковидным уровням. Власти надеются, что 2024 год станет рекордным — итоги еще не подведены, но ожидается, что число туристов превысит отметку в 6 миллионов человек.
Текущая стратегия, ориентированная на привлечение долгосрочных посетителей, таких как цифровые кочевники, привела к буму на рынке жилых вилл. За последний год цены на недвижимость на острове выросли на 10%, оставаясь при этом доступнее, чем в других курортных регионах.
Основными инвесторами выступают жители Австралии, которых привлекают культурные связи и географическая близость, а также инвесторы из России и стран СНГ, рассматривающие Бали как способ сохранения капитала и получения дохода. Не остаются в стороне граждане Европы и США, которых привлекает высокий потенциал доходности.
Наибольшей популярностью пользуются виллы, востребованные как для краткосрочной аренды туристами, так и для длительного проживания экспатов. Апартаменты также пользуются спросом благодаря доступности и высокому интересу арендаторов. Инвесторы активно приобретают и земельные участки для последующего строительства.
Доходность от сдачи в аренду недвижимости на Бали в среднем составляет 5-10% годовых. На Бали большинство объектов недвижимости предоставляются на условиях leasehold (аренды), что означает, что право пользования землей ограничено определённым сроком, обычно 25–30 лет. По истечении этого периода аренду необходимо продлевать, что может быть связано с дополнительными затратами и юридическими сложностями. Отсутствие гарантии продления или изменение условий аренды может привести к снижению стоимости недвижимости по мере приближения окончания срока аренды.
Кроме того, Индонезия предоставляет инвесторам возможность получения виз, что делает приобретение недвижимости привлекательным для долгосрочного проживания. При этом, по данным аналитического портала Global Property Guide по итогам 2023 года недвижимость на острове, в частности, в Денпасаре, потеряла в стоимости чуть больше 2%.
В 2024 году ожидается завершение масштабных инфраструктурных проектов, таких как строительство скоростной дороги Гилиманук–Менгви, что повысит транспортную доступность острова.
В целом, рынок недвижимости Бали в 2024 году предлагает разнообразные возможности для инвесторов, сочетая высокую доходность с перспективами роста и развития.
Инвесторам в Индонезии обещают потенциальную доходность в 15% годовых, но фактическая редко превышает 7–8% после уплаты налогов.
Большинство объектов имеют статус земли "Leashold" — это значит, что аренду нужно продлевать каждые 25 лет. При этом недвижимость теряет каждый год в стоимости сумму, равную годовой аренде земли. Не забываем и про отсутствие дорог и городской инфраструктуры.
Кроме того, на Бали сомнительная стратегия выхода, так как при продаже недвижимости нужно будет заплатить высокий суммарный налог, который может достигать чуть ли не 60% от стоимости недвижимости:
1. Налог на доход от продажи недвижимости (PPh): продавец обязан уплатить налог в размере 2,5% от цены продажи недвижимости.
2. Налог на передачу прав собственности (BPHTB): покупатель уплачивает 5% от стоимости недвижимости после вычета необлагаемого минимума, установленного в каждом регионе.
3. Налог на добавленную стоимость (НДС): если недвижимость продается профессиональным застройщиком, применяется НДС. В 2024 году ставка НДС составляет 11%, с 2025 года планируется повышение до 12%.
4. Налог на роскошь (PPnBM): при продаже элитной недвижимости стоимостью от 30 миллиардов индонезийских рупий (около 2 миллионов долларов США) применяется налог на роскошь в размере 20%. Этот налог взимается только при первичной продаже таких объектов, как квартиры, таунхаусы и виллы.
5. Гербовый сбор (Bea Balik Nama, BBN): небольшой налог на смену имени в сертификате собственности. Рассчитывается путем деления цены за квадратный метр земли на 1000 и умножения на количество квадратных метров недвижимости
В сумме на Бали неплохая доходность от аренды, но потеря стоимости недвижимости из-за необходимости продления "Leashold" с высокими налогами от продажи сделала этот рынок для нас не интересным. Из плюсов — разнообразие форм оплаты и много способов оптимизации налогов от аренды.
Рынок недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов (ОАЭ) в 2024 году демонстрировал устойчивый рост. Инвестиции из Китая в элитные проекты компании Emaar Properties удвоились, достигнув 7% от всех сделок застройщика. Индийские инвесторы активно вкладывают средства, особенно в недвижимость Дубая.
Среди иностранных покупателей наиболее популярны апартаменты, которые составили 78% всех сделок в июле 2024 года — 12 651 сделка. Виллы, предназначенные для личного проживания, также пользуются спросом: в июле было продано 2 336 объектов на сумму 14,3 млрд дирхамов. Кроме того, растет интерес к коммерческой недвижимости, используемой для бизнеса и получения арендного дохода.
Спрос на аренду поддерживают ежегодный приток более 100 тыс. экспатов. По данным Global Property Guide, доходность от аренды в ОАЭ составляет 5,5–7%, хотя это показатель без учета сопутствующих расходов.
Среди основных целей приобретения недвижимости в ОАЭ:
В 2024 году был отмечен рост интереса к альтернативным регионам, таким как Аджман, Шарджа и Рас-эль-Хайма. Эти регионы предлагают более доступные цены и варианты для диверсификации портфеля, оставаясь близкими к Дубаю. Также вырос интерес к Абу-Даби, который все чаще рассматривается как перспективная локация.
Рынок Эмиратов ориентирован больше на перепродажу недвижимости на этапах строительства, чем на доходность от сдачи в аренду. Поэтому средний показатель ROI достигает всего 5%. Местный рынок кратковременной аренды не может конкурировать с отелями, поэтому большинство объектов сдается в долгосрочную аренду.
В 2024 году рынок недвижимости Греции продемонстрировал значительный рост, особенно в крупных городах и туристических регионах. По данным Центробанка Греции, в третьем квартале 2024 года цены на квартиры выросли в среднем на 7,8% в годовом исчислении, что, однако, ниже показателя за аналогичный период 2023 года (13,8%)
Греческий рынок недвижимости привлекает инвесторов из различных стран, включая:
В первую очередь инвесторы выбирают апартаменты в Афинах и на Салониках, виллы на островах и, наконец, коммерческую недвижимость.
В числе основных инвестиционный целей:
Эксперты прогнозируют, что в 2025 году рост цен на недвижимость в Греции продолжится, особенно в востребованных районах, таких как центр Афин и пригороды. Вероятно, темпы роста замедлятся по сравнению с предыдущими годами. Однако интерес иностранных инвесторов сохранится, особенно в сегменте жилой недвижимости и туристических объектов.
В целом, греческий рынок недвижимости остается привлекательным для инвесторов, предлагая разнообразные возможности для вложений и получения дохода.
Что по росту стоимости недвижимости в целом: тут и Бали, и ОАЭ обещают поразительные +30% в год. Это правда, но лишь до готовности здания и начала сдачи в аренду. Далее рост в обеих странах будет достигать всего 5% в год.
В то время как цены на недвижимость Греции стабильно растут в номинальном выражении: цены на квартиры поднялись на 13,4% в 2023 году, на 11,9% в 2022 году и на 7,6% в 2021 году. Кроме того, Греция предлагает устойчивый рынок краткосрочной аренды, особенно в туристических регионах, как Афины со средней доходностью до 8%.
Рынок ОАЭ привлекает отсутствием НДС и подоходного налога для резидентов, а издержки на перепродажу достигают всего 2% для вторичной недвижимости. В Греции налог при покупке недвижимости на вторичном рынке составляет 3% от суммы сделки.
.jpg)
.png){kind=spacer}
.jpg)
