Почему немцы так активно инвестируют в недвижимость Греции?

За последние годы немецкие граждане вышли в число лидеров среди иностранных покупателей недвижимости в Греции, активно вкладывая средства в прибрежные объекты на Крите, Ионических островах и в Афинах. Это связано не только с тем, что стало проще искать объекты, но и с тем, что Греция вышла из финансового кризиса.

Что сделало инвестиции в недвижимость Греции такими привлекательными?

На рынок положительно повлияли и льготы для иностранных инвесторов – налоговые послабления, в том числе для пенсионеров из Северной Европы; а также отмена 24% НДС на покупку недвижимости.

"Греция предлагает исключительную ценность, и инвесторы все чаще это осознают. Застроенные побережья в таких странах, как Испания, и очень высокие цены в других странах Средиземноморья заставляют покупателей искать другие качественные альтернативы, и они обращают внимание на нашу страну," – отмечает Йоргос Гавриилидис, генеральный директор Elxis, компании-ведущего поставщика услуг в сфере недвижимости, специализирующейся на элитных курортных домах.

Граждане стран Западной Европы и, особенно Германии, обратили особенно пристальное внимание на объекты в Греции после того, как Европейский Центральный Банк ввел отрицательные ставки на вклады.

В экономике пандемии и восстановления после нее, убежище банковского счета превратилось в зону убывающей доходности. Денежно-кредитная политика ЕЦБ, призванная оживить вялую экономику, непреднамеренно обесценила неиспользуемые средства. Банки, в свою очередь, переложили негативные ставки на клиентов, фактически взимая с вкладчиков плату за хранение их капитала.

В противовес этой неопределенному залитые солнцем улицы Афин манили (и продолжают это делать) перспективами. В период с 2018 по 2022 годы цены на недвижимость в греческой столице выросли примерно на 32%, подтверждая растущую привлекательность города. Даже несмотря на замедление темпов роста, в третьем квартале 2024 года цены на жилье увеличились на 7,66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что подчеркивает устойчивость афинского рынка недвижимости.

Логика становится очевидной: пока евро застаиваются в немецких банках, принося скромные проценты или даже вызывая убытки, эти же средства можно направить на покупку недвижимости в Афинах. Стоит отметить, что это актив, который не только дорожает, но и способен приносить доход от аренды. Ожидается, что греческий рынок недвижимости будет расти на 3,2% в год, а объем сделок достигнет 9,39 миллиарда долларов к 2029 году.

Невидимый дирижер европейских финансовых потоков

Одним из ключевых стимулов роста инвестиций в недвижимость Греции со стороны немцев, внезапно, стал Европейский Центральный Банк (EЦБ). Для большинства жителей ЕС эта структура лишь некая непонятная институция, спрятанная в стеклянных башнях Франкфурта. 

На самом деле, его решения затрагивают каждого жителя Европы, будь то предприниматель, инвестор или обычный человек, который просто держит деньги в банке. 

1. EЦБ и сбережения: банк, который (не) приносит доход

В идеальном мире вы кладете деньги на счет, получаете проценты и радуетесь стабильному росту капитала. Но реальность последних лет для Германии — это нулевые или даже отрицательные процентные ставки, когда вкладчики фактически платят за хранение своих же денег.

Как это произошло?

• EЦБ контролирует денежно-кредитную политику еврозоны. Чтобы стимулировать экономику, он опустил ставки до отрицательных значений – то есть банки, держа деньги в центральном банке, теряли на этом.

• Чтобы компенсировать убытки, банки перекладывали эти расходы на клиентов. Отсюда и «налог» на сбережения в виде комиссий за крупные вклады.

Да, сейчас ставки уже позитивные (до 2% на депозитах), но последствия прошлого курса еще ощущаются. Люди перестали верить в банковские депозиты и ищут альтернативные способы вложений – например, в недвижимость.

2. EЦБ и бизнес: кому дают деньги, а кому – нет?

Если вы владеете бизнесом, EЦБ может быть другом или врагом, в зависимости от его политики.

• Когда ставки низкие (например, в период пандемии) – компании могут легче брать кредиты, инвестировать в развитие и нанимать сотрудников. Это помогает экономике расти.

• Когда ставки высоки (как сейчас, после роста до 3-4%) – кредиты становятся дороже, компании тратят меньше, сокращают персонал, рост замедляется.

EЦБ управляет “газом” и “тормозом” в экономике: снижает ставки – бизнес едет быстрее, повышает – замедляется.

3. ЕЦБ и инфляция: битва с ростом цен

ЕЦБ контролирует инфляцию, чтобы цены не улетели в космос. Но баланс тонкий:

• Если ставки низкие, деньги становятся дешевыми → люди и бизнес больше тратят → инфляция растет.

• Если ставки высокие, деньги дорогие → тратят меньше → инфляция падает, но есть риск экономического спада.

В 2021-2022 годах инфляция в Еврозоне разогналась до 10%, и ЕЦБ был вынужден поднимать ставки, чтобы ее укротить. Это помогло, но вызвало замедление экономики, особенно в Германии и Италии.

Европейский Центральный Банк – не просто финансовая организация. Это механизм, который влияет на все аспекты жизни: от размера процентов на депозите до стоимости аренды и работы бизнеса.

Сейчас он пытается нащупать путь, при котором удастся снизить инфляцию, но не задушить экономику. А значит, курс на инвестирование в реальные активы (недвижимость, акции, золото) продолжает быть стратегией выживания.

Что выгоднее: сделать вклад в банке или инвестировать в недвижимость?

Рассмотрим два сценария с одним вводным: у инвестора есть сумма в размере 120 000 евро. Перед ним открыты два пути: 

1. Положить день на хранение на банковский счете в Германии 

2. Проинвестировать деньги в недвижимость в афинском районе Кукаки с последующей сдачей в долгосрочную аренду.

Путь первый: Хранение денег на банковском счете в Германии

В настоящее время процентные ставки по сберегательным счетам в немецких банках варьируются. Например, некоторые банки предлагают ставки до 3,5% годовых.

• Доход за первый год: При ставке 3,5% годовых доход составит:

  • 120 000 € × 0,035 = 4 200 €

• Прогноз на 5 лет: Если процентная ставка остается неизменной, то через 5 лет сумма на счете составит:

  • 120 000 € × (1 + 0,035)^5 ≈ 143 000 €

  • Чистый доход: 143 000 € – 120 000 € = 23 000 €

Однако стоит учитывать, что процентные ставки могут изменяться в зависимости от решений Европейского Центрального Банка (ЕЦБ), что делает долгосрочные прогнозы неопределенными.

Ожидаемый доход около 23 000 €, при условии стабильной процентной ставки.

Путь второй: Инвестирование денег в квартиру в районе Кукаки, Афины

Район Кукаки известен своей популярностью среди туристов и близостью к историческим достопримечательностям Афин. Средняя стоимость недвижимости в этом районе составляет около 1 500–2 000 € за квадратный метр.

• Покупка недвижимости: За 120 000 € можно приобрести квартиру площадью примерно 60–80 м².

• Доход от аренды: Средняя доходность от сдачи недвижимости в Афинах составляет около 4,3% годовых.

• Годовой доход от аренды: 120 000 € × 0,043 = 5 160 €

• Рост стоимости недвижимости: В последние годы цены на недвижимость в Афинах демонстрировали рост. Например, в 2019 году рост составил около 8,4%.
  

Предположим консервативный рост в 3% ежегодно:

• Через 1 год: 120 000 € × 1,03 = 123 600 €

• Через 5 лет: 120 000 € × (1,03)^5 ≈ 139 000 €

• Прирост стоимости за 5 лет: 139 000 € – 120 000 € = 19 000 €

Общий доход за 5 лет:

• Доход от аренды за 5 лет: 5 160 € × 5 = 25 800 €

• Прирост стоимости недвижимости: 19 000 €

• Общий доход: 25 800 € + 19 000 € = 44 800 €

Ожидаемый общий доход около 44 800 €, включая доход от аренды и прирост стоимости недвижимости.